2020年即将彻底结束对于明年以及未来5年的房价走势

2020年即将彻底结束，对于明年以及未来5年的房价走势，一直都是亿万国人关注的焦点。几天前社科院在《中国住房发展报告(2020-2021)一楼市调控：迎来曙光再出发》报告中预测：2021年中国商品房住房价格均价涨幅将维持在5%左右。此观点一出，更是引起了激烈的讨论。

很多地产圈的专家也跟着抛出一致观点：中央财经大学经济学教授王福重发表看法认为，房子是财富的象征，买房是积累财富的重要手段。越是低收入人群，越是应该尽早购房。等房价降了再买的想法很危险。未来5年看不到房价下跌的可能。言外之意，房价是越等越贵，等不来房价下跌，只会把“全款”等成“首付”。早买房早踏实，早买房早创富;素有“房地产之父”之称的孟晓苏也直言不讳道，存量房时代，房价上涨趋势明显。未来房子比黄金投资收益更高。向老百姓宣传房价下跌是错误的，历史已经证明这种观点是荒谬的，有条件的人应该尽早买房。

有人坚定不移看好后市，当然也有人持有相反观点。地产大佬冯仑不久前公开发表言论称，买房逻辑已变，跟风买房躺赚的时代已经结束。未来20年“买错房亏钱”发生的概率会大大提高。有想靠房子发财的人一定要认清现实，提高警惕，绝不能再像过去那样，抱着买房“暴赚”的心态。

对后市悲观的地产大佬显然不止冯仑一人，两位前首富李嘉诚和王健林也表达过类似观点。李嘉诚说，“未来5年不管是香港还是内地的房价都会迎来‘大风暴’”。言外之意，房地产并非常青树，房价也到了该调整的地步了;王健林直言，“没有一个国家的房地产能兴旺超过50年。”有人认为，他这是在暗示，我们的房地产在未来几年将走开始“下坡路”。

这二位大佬不仅口头上表达“悲观”言论，而且更是彻底做到了言行一致，都在加速从房地产市场中撤离——秉承着“不赚最后一个铜板”原则的李嘉诚，其实自2013年起，便开始大量抛售房产。机构统计，短短6年多时间，李嘉诚共计抛售地产项目套现高达1700亿;王健林也是有过之无不及，2017年不仅开始变卖旗下文旅及酒店业务，由“重资产”开发模式向“轻资产”运营转变，更在2019年宣布“退出地产圈”。

以李嘉诚、王健林为代表的地产大佬正在加速从房地产“撤离”，到底释放了哪些信号?我们认为有三点信号是显而易见的：

其一、房地产高速发展期已过。换言之房地产的巨额红利期已经一去不复返了;

其二、在国家主导的房地产去杠杆、降负债的发展趋势下，房地产高额负债无序扩张的经营模式已经不再适用当下。房企未来要想活得好、活得久，必须积极主动降负债、勤修内功。李嘉诚、王健林抛售旗下相对“劣质”的资产，换取现金流，降低企业负债，本质上是为了企业未来的永续发展;

其三、过去十年，很多城市房价上涨近10倍，房地产堪称是“暴赚”神器，很多房企的利润率也高达15%-20%。但在房住不炒调控的发展趋势下，尤其是限房价、竞地价的政策指导下，房企的利润被最大化压缩。基于此，有些房企积极去库存、降负债，在我们看来，这是顺势而为，更是最明智的做法。

一言概之，房地产的造富神话已经破灭了：未来不止房企很难再获得高额利润，对于数以万计的炒房投资客而言，更是很难再靠投资买房实现财富的短期大增。经济学家李迅雷曾经算过一笔账，现在投资买房要想赚钱，必须保证持有的房产每年房价上涨幅度不低于9%，因为要剔除掉房产折旧、资金成本、税费等。按照这个算法，事实上，过去3、4年全国买房还能获得收益的人寥寥无几。像北京、上海这样的一线市场都已经横盘微跌了两年多了，买房都几乎在亏钱，更何况很多无人接盘无法套现的三四线城市。

连李嘉诚、王健林这样的大佬都在“撤离”，但仍然有很多投资客抱有买房“暴赚”的念想，未来到底谁对谁错?2020年所剩无几，那么明年买房，未来5年还能“暴赚”吗?

结论先不说，我们先看看2020年房地产市场发生的三大较为明显的变化：其一、根据人民法院公告网公布的信息显示，今年截至到11月份全国已经有450家房企破产重组，预计全年房企破产数量或达到500家，创过去5年的最高历史记录;

其二，就在很多开发商、投资客豪赌政策会在2020年下半年松绑或者取消时，国家发话了，不仅在多次重要会议重提“坚持房住不炒”，更将这一定位首次写入中国最重要政策蓝图的五年规划。更重要的是，在刚刚发布的"十四五规划建议"当中，"稳楼市"依然是主要思想。这都透露出国家对于遏制房价上涨、抑制投资投机炒房的决心不会变;

其三、开发商开始积极打折促销了，购房预期和房价预期已经悄然发生了变化。众所周知，中国的购房者最大的特点是“买涨不买跌”，在全国很多热点城市房价开始“退烧”降价时，尤其是知名开发商带头大幅度降价销售时，其实整个市场的发展趋势已经发生了逆转：当前阶段，有钱的购房者才是市场的主导，开发商深陷还债、融资等压力，急需卖房回款，对购房者的态度发生了一百八十度大转变。

从上述国家的态度以及政策调控的方面来看，从开发商以价换量降负债的举动来看，从房企破产的速度来看，我们基本可以判断未来5年房地产都可能不会太景气，尤其是整个经济大环境不太理想的情况下，房地产再想复制过去十年的辉煌，几乎不可能。聚焦到房价走势上，我们认为，未来全国的整体房价会趋于稳定，因为这既符合国家的定调，也符合民意，更是兑现房住不炒的基础。

因此我们认为，明年买房，未来5年“暴赚”的几率很小。尤其是我们一直强调的80个“收缩型”城市和160多个经济发展缓慢、无地理位置优势、无人口优势的三四线城市。因为这两类城市房价毫无继续大涨的基础，事实上很多地区都已经出现了“有价无市”的尴尬局面。

最后需要澄清一下，虽然我们不提倡投资买房，但是我们也不能全盘否定房地产的投资价值。尤其是对于一线城市、省会城市以及国家中心城市，因为有源源不断的增量人口和经济基本面支撑，未来房价上涨仍然有压力，甚至极个别城市还会出现“抢到即暴赚”的可能。比如今年6-9月份的深圳，虽然有调控重压，但是核心区域的限价新房还是“万人争抢”，更实现了“买到即赚500万”的造富奇迹。但不可忽略的是，这类城市所要求的投资门槛和实力都非常高。放眼全国，真正具备条件的也是凤毛麟角。说句不好听的，普通人可能连入场的机会都没有，所以还是踏踏实实做好实业吧。