专家大肆鼓吹5年后房价还会再翻一番 事实上真的如此吗

过去10年，中国造富最多的行业毫无疑问就是房地产。根据国家统计局公布的数据显示，2009-2019年，全国平均房价上涨了205%。其中全国30个重点一二线城市，房价涨幅超过800%的有4个，涨幅超过500%的有23个。如果再聚焦到四大一线城市的核心区域，大家可能更不得不折服于房地产的创富效应。因为这些区域的房价涨幅甚至达到了惊人的30倍。

换言之，早买房、买对城市的人，基本上都“赚翻了”。比如十年前在北京三环购买一套房产可能需要的总资金不足八十万，但是放在现在，妥妥的七八百万市值。

此外，2009年中国城镇居民家庭资产不足1万元，但是到了2020年根据央行的报告，我国城镇居民家庭净资产均值已经高达289万元。无需过多解释大家也都知道，根本原因是居民家庭资产中的房产占比超过7成。正如财经作家叶檀所说，如果刨去居民家庭资产中的房产份额，绝大多数居民家庭的资产可能不足十万元。当然，如果不贷款买房，情况可能又是另外一番情景。

事实上，我们也经常看到很多专家，拿着上面这几组数据，在给我们传递一个思想逻辑：过去10年，投资买房才是最好的“躺赚”生意。现阶段有房族和无房族之间的财富差距已经很难跨越，所以未来有钱就一定要买房，唯有买房才是积累家庭财富的最佳手段。更让人出乎意料的是，不久前竟然有专家大肆鼓吹“5年后房价还会再翻一番”。

事实上真的如此吗?我们不敢苟同!种种信号显示，房地产的“造富”效应正在减弱，而且买房逻辑正在发生巨变。未来房地产的投资价值可能依然尚存，但是房地产投资已经基本告别“乱买房就赚钱”的时代了。

首先，党媒中国经济网此前曾发表评论文章认为，人口、金融、经济等基本面决定了未来绝大多数城市的房价上涨空间狭窄。这等同于在告诉我们“房地产的投资价值已经所剩无几”了。该文章甚至得出结论，让大家放弃房价上涨的幻想，踏踏实实做实业;

其次，我们也不止一次强调过，过去大家“买房稳赚”，并非是我们在买房投资时有多高的投资技巧，而是我们所有人都搭上了一部“房价快速上行”的电梯。而过去这些年房价上涨，房地产迎来快速发展，纯粹是我国房屋紧缺、经济发展需要、巨大人口红利、快速城镇化、金融支撑、庞大的购房需求等合力作用的结果，才使得房地产成为最为赚钱的行业。事实上，当前阶段，过去拉动房地产快速发展的所有基本面基本都发生了巨变;

再者，投资房地产的逻辑彻底发生了巨变。过去因为有高速的城镇化和天量的农村进城人口创造的购房需求支撑，很多城市的房子都可以闭着眼睛买。但是随着我国住房整体进入“供大于求”局面，随着国家对房地产的精准调控保持不松，未来可能只有极少数的城市极少数的板块还有投资价值。尤其是我们此前一直强调的“三无”城市，大家更要谨慎购买。

房地产内行冯仑更直言透露，起哄闭着眼睛买房就赚钱的时代已经一去不复返了。他还不止一次劝诫道，未来2类房子别再乱买了。因为这两类房子通过住建部透露的重要信号显示，未来的性质已然发生巨大变化，完全可以理解为被“打入冷宫”。换言之这两类房子的缺陷会越来越明显，流通性会大大降低，这不仅会影响它的接盘需求，或许还会使得其市场价值大幅贬值。

众所周知，房子兼具居住和投资属性，而且现阶段市场上有85%的购房是以投资为目的的。这意味着绝大多数的人买房更关心房子的投资价值，即未来的转手难易。所以从这个角度来探讨，2021年起两类被“打入冷宫”的房子，别再乱买了。

住建部传来重要信号：2021年起，两类房子将被“打入冷宫”：

第一类就是高层住宅，尤其是超高层住宅。

很多人看到第一类房子，一定会觉得我在无的放矢。其实不然。高层住宅、超高层住宅因为采光佳、通风好、视野广等优势，过去10年以来一直都是购房者热捧的对象。但是我们也不止一次提到过高层住宅的缺点：1、未来的拆迁成本很高，没有开发商愿意接手这样的项目;2、高层住宅有消防安全隐患，救援难度很大;3、维护难、维护贵。甚至有很多专家学者直言，高层住宅未来极大概率会成为“空中贫民窟”。而且有些超高层住宅未来将会面临玻璃老化、电梯故障、设施陈旧、维修困难等等一系列难题，再改造的成本相当大，可能会变成“永久贫民窟”。

为了彻底遏制很多城市“热衷盖高楼的毛病”，也为了彻底杜绝高层住宅未来成为“空中贫民窟”的可能，住建部在今年4月27日联合发改委发布了《进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》重要文件。其中明确要求：1、严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑;2、严格限制新建250米以上建筑，确需建设的，由相关部门进行建筑方案审查，并报住房和城乡建设部备案3、新建100米以上建筑应充分论证、集中布局;4、中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

通过对上述文件提到的内容进行分析，我们认为，从2021年起，很多城市都将彻底失去建摩天大楼的机会，尤其是很多二三线城市，未来建超高住宅的可能性也很低，县城未来更是将以多层为主。直白点说，这份文件等于彻底“抹杀”了高层住宅的投资价值——不准再大规模建，等于直接承认了它的缺点，而且是以出台管理条例的方式进行管控，很显然态度是非常强硬的。基于此，我们非常赞同地产大佬冯仑的言论，对于高层住宅，尤其是动辄四五十层的超高层住宅，坚决不能再乱买了。

第二类就是“转正”难的小产权房。

所谓的小产权房就是在农村集体土地上建设的房屋。这类房产未办理相关手续，也未缴纳土地出让金，其产权证也不是国家房产部门颁发，因此无法通过正常渠道交易。

按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。也就是说，购买“小产权房”是有一定风险的，因为可能面临“全面拆除”的可能，购买者最终的结局可能是“房钱两空”。为什么市场上小产权房的流通交易量还很大呢?归根结底是，很多人购买不起正常产权的商品房，小产权房因为交易手续简单且性价比极高，通常会成为很多城市外来务工者的首选对象，小产权房的总价不足同等地段同等面积商品房售价的一半。此外，值得一提的是截止到2018年底，我国总计有5000万“小产权房”。

有市场，且每年都有很大交易量，而且现存规模也不小，为什么这类房产也不能乱买?因为住建部明确表态，小产权房无法通过不动产登记合法化——2020年5月，国土资源部和住房建设部发出《小产权房不得借不动产登记“洗白”》的通告：针对分散登记形成的历史遗留问题，要求各地依法妥善处理，为不动产权利人排忧解难，但不允许所谓小产权房借此合法化。

透露的信号非常明确：现阶段小产权房还不可能转正，而且根据住建部和资源部的意思，未来小产权房的处置结果一时半会儿没有结果。换言之，对于小产权房而言，想要转正是遥遥无期了。

所以在这种情况下，小产权房的投资价值就所剩无几了。尤其是那些幻想“购买小产权房就能转正暴赚”的人，美梦彻底破碎了。也就是说，从2021年起，小产权房的需求量会大幅减少，人们宁愿多出一些资金去购买商品房，也不愿意选择没有房产证的小产权房。而最坏的结果就是，如果未来政策决定要求所有小产权房“全部依法拆除”，那么小产权房的价值将直接归零，这可比大幅贬值更狠。

综上所述，房地产正进入增量向存量的过渡时期，而且未来伴随着调控的持续深化，住房的造富效应必然会逐渐递减。这意味着，未来投资买房“躺赚”的机会越来越小。房地产投资的机会非常渺茫，所以精明者更应该把目光聚焦在高投资价值的标的上，而上述两类被住建部重要信号明确“打入冷宫”的房产，显然不在高投资价值的名单上，因此对于这两类房产，千万别再乱买了。