从明年起我国将逐步告别大拆大建时代

根据国家最新公布的信息显示，2020年是棚改的“终结之年”，这意味着从明年起，我国将逐步告别“大拆大建”时代。这对2类人有深远影响：其一、老旧小区业主，棚改拆迁在很多地方被看作是“翻身”的机会，很多人盼望着老房子拆迁，自己能拿着补偿款购置环境好的大新房。未来老房子拆迁逐步停止，迫切期待拆迁的老房子业主，可能计划要被打乱;其二、专门博拆迁的投资炒房客。这类人瞄准了市区老房子拆迁的造富效应，大量购入老破小，希望能“靠拆迁发财”。不过伴随着棚改的逐步退潮，毫无疑问，这类人的“致富梦”也要破碎了。

有人可能会问，老房子不再拆迁，未来将如何处置?根据国家新的规划，未来老房子将迎来“旧改”时代。事实上，旧改从今年已经开始了：2020年政府工作报告中明确今年的老旧小区改造目标是3.9万个，总共涉及居民700万户。按照住建部公布的标准，到2025年之前，全国需改造的老旧小区达到17万个，涉及建筑面积40亿平方米。

旧改到底改什么，与棚改有何本质区别?首先，旧改主要是基础类、完善类和提升类三大改造。其中基础类主要是基础设施和外观改造，完善类是支持加装电梯等，而提升类涉及较广，包括但不限于发展助老、托育等社区服务;其次，根据住建部副部长黄艳此前的讲话显示，旧改出发点是便民惠民，而且完全以老百姓的真实需求为改造基础。换言之就是，涉及改造都需要居民达成一致意见。这与棚改有天壤之别。此外，棚改与旧改还有资金来源和操作模式的不同。

根据业内专家的观点，旧改称得上是实实在在的利民工程。尤其是通过对过去两年全国实施旧改的小区的新貌来看，旧改带来的改变是巨大的：一方面，老房子水电气网等基础设施焕然一新、引进物业服务等，使得老房子的整体居住环境大有提升;传统步梯房通过加装电梯，不仅方便了老年人出行，也使得小区迎来了二度升值的机会。

旧改虽有千般好，但推行起来却阻力重重。尤其是老旧小区加装电梯这一方面，阻力更是巨大。老旧小区加装电梯，本是好事为何却难以推进?归根结底是一栋楼各个楼层对于是否加装电梯存在巨大的分歧：5、6楼楼层高，常年上下楼爬楼梯早已身心疲惫，自然是想方设法希望加装电梯;但1、2楼持坚决反对意见，认为使用不到电梯，且加装电梯对自己有害无益;3、4楼影响有限，基本都是佛系心态，加装电梯可以，不加装也可以，都能接受。下面是某小区加装电梯的真实案例。

家住老旧小区6楼的王先生，对于加装电梯的需求异常迫切。作为一栋楼里每天要爬楼梯最多的住户，他对于老房子没有电梯的缺点早已是忍无可忍：每天晚上拖着疲惫的身躯来到楼下，还要爬一百多台阶，尤其是炎热的夏天，到家后整个人都浑身湿透;腿脚不便的父母因为自己居住的小区没有电梯，一年到头都来不了自己家里一次;每当需要搬运大件行李时，恨不得直接把东西从6楼直接扔下去……

老旧小区加装电梯的新规倏一宣布，王先生就拍手称快。为了给老房子加装电梯，王先生可谓尽心尽力。在怀着事出必成的心态和各楼层的邻居进行初期沟通之后，王先生才发现，想给老房子加装电梯，难度很大。

据他的沟通结果显示：3、4楼层的邻居是最好办的，他们直言，是否加装电梯对自己影响不大，只要费用分配合理，他们绝不反对;但1、2楼反对声音较大，尤其是1楼反映强烈。理由是1楼处于最底层，加装电梯对自己有弊无利，主要是考虑四个方面的巨大影响：其一、影响采光，1楼本来就采光不佳，加装电梯后会雪上加霜;其二、电梯加装后，噪音问题，尤其是进进出出电梯人流很大;其三、1楼无需电梯，同意加装电梯，后续还要缴纳安装、维护费用。其四、加装电梯之后，1楼毫无优势，其市场价值会大幅缩水，这个损失谁来补偿?

经过初期沟通的反馈来看，王先生深知要想加装电梯成功，自己必须拟出一套能权衡各个楼层利益的方案，尤其是涉及安装费用、维护费用出资等方面，一定要合理分配。为了尽快能装上电梯，王先生给邻居们提供了一套方案：除去财政补贴费用外，安装费用、维护费用按照每个楼层的受益程度分别来承担：6楼35%，5楼30%，4楼20%，3楼13%，2楼2%，1楼无需承担。

方案经与各楼层沟通后，2楼以上邻居异议不大，唯独一楼邻居反对强烈，明确拒绝这个方案。多次沟通无果，后来倒是1楼主动提出了两个方案，还表示，如果大家同意，可任选一方案执行。

方案一：1楼愿意平均分摊电梯安装、维护费用，自己只有一个要求，电梯安装好后，1楼与6楼调换房子。如果其它低楼层也想跟高楼层调换，大家自行商量，即2楼与5楼，3楼与4楼;

方案二：1楼加装电梯负面影响最大，想不调换房子也行。但高楼层必须给予自己一定的资金补偿，具体补偿金额，按照周边小区3个以上有电梯商品房小区5楼或者6楼的均价，与现在房子相比，按“单价差价*面积”方式计算。个人建议6楼补偿1楼，5楼补偿2楼，3、4楼影响有限，是否补偿自己协商。

王先生在听取了1楼给出的两个方案后，一时间也不知道该说什么好。换位思考，1楼加装电梯确实存在不利，而自己又是比较有利的。但现实问题是，不管是房子调换还是资金补偿，这两个方案自己都不可能直接接受，一方面，房子的装修风格，装修年限不同，而且每家的设计都是按需定制的，换房之后居住习惯也会大大改变;另一方面，自己的房子不打算卖，自己手上也没有闲钱。即便自己能接受这两个方案的其中之一，其它楼层的邻居也不一定能接受。这个事情还是无法推进。自从1楼提出这2个方案之后，王先生再没有去找过1楼邻居。

事实上，1楼提出的两个方案公布后，3楼以上的业主也都集体沉默了，即便大家没说，但王先生也猜得到，大家和他的顾虑是一样的，换房不现实，高楼层对低楼层资金补偿，很多人一是不愿意，二是拿不出那么多钱。尤其是3、4楼邻居，一开始对于加装电梯就没有那么强烈的需求，现在让他们换房子、补偿现金，他们自然是不愿意的。王先生也因此暗下决心，一定要尽早换房。

我们认为，老房子加装电梯，对于高楼层业主好处明显，但是对于低楼层业主就占不到便宜，所以这事本质上是不可调和的矛盾，很多小区最后也因此没有加装电梯。

但未来老房子加装电梯是必然趋势。一方面，从明年起，我国将进入退休高峰期，这意味着老年人口数量将显著增加，对电梯的需求也会越来越强烈;另一方面，国家在新发布的《住宅项目规范(意见征求稿)》中明确提到，我国目前有大量的多层住宅，居民已逐渐老龄化，因为没有电梯给居民带来极大的不便，甚至严重影响医疗救护和居家安全。由此可以看出，国家还是比较鼓励老旧小区尽快加装电梯的。

更值得一提的是，未来5年都是旧改的关键时期，我们料想未来国家大概率会适当在政策上给予加装电梯的规范和支持。但不可忽略的是，旧改涉及的地区较广，这意味着居民间的差异也会很大。换言之，老房子加装电梯不可能一种方案全国推行。但俗话说得好，世上无难事只怕有心人，老房子要想成功加装电梯，本质上还是邻里之间的相互理解与包容。1楼、2楼的“痛点”问题虽最多，但我们坚信，只要大家一起用心拿出诚意沟通商量，问题就一定能妥善解决好。