谁是江苏省下一个领头羊城市 谁就是下一个楼市增长的风口

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来源：大胡子说房，已获授权转载江苏省实在是一个有趣的省份。全国应该很难找到第二个城市，散装到江苏省这样的程度。散到每个人都不认为自己是江苏人，而是苏州人、常州人、徐州人等等。散到南京都市圈中，除了镇江与扬州，剩下的居然是安徽的一帮城市。散到同样是江苏人，徐州人更愿意参加山东老乡会。散到年初驰援湖北，江苏的支援大队都以市县开头，甚至还有以村开头的，响当当的蔷薇村与150吨上海青。散还不是江苏省最牛的地方，更牛的是不仅散，还强!强到GDP全国第二，县域经济堪称全国之最，昆山县稳居百强县榜首。强到年初上报贫困人口，江苏省只有6户17人，人均可支配收入高达4万。强到最弱的宿迁市，经济总量超过3000亿，足以吊打西部部分省份的全年经济总量。散和强，组成了最独特的工业强省，但是散和强，也可能是阻碍这个工业强省的一道坎!为什么这么说?接下来认真看!【1】

江苏的散，散在地域江苏省到底有多散?将三个南通人放在一起，他们可能也无法用方言正常交流，南通的北部、市区与南部的方言完全不同。江苏省省内平原面积为全国之最，本来是不该如此散的，但是坏就坏在，江苏省水域也非常丰富。从长江到黄河，中间还有划分南北方的淮河，大大小小河道共有2900余条，将江苏省划成大大小小的地理单元，在地域与文化的推动下，逐渐形成三大文化阵营：1、苏州为首的苏南地区，经济实力最强，盛行吴侬软语的江南文化;2、南京为首的江淮地区，省会都市圈，但却三面为安徽省包围，常被戏成安徽的省会“徽都”。3、以徐州为代表的中原文化区，流行北方官话，甚至部分小区还通上了暖气。一省之内，从江南水乡到中原文化，内部差异极大，水系旺盛使得内部沟通并不方便，导致江苏省内各个地区，暗自较劲，谁也瞧不上谁!而苏北是当中最敏感的一个点，早年苏北发展的更为落后，在江苏省内就是“穷”的代名词，各个地区对这一称号都是唯恐避之而不及。关于苏北在哪?至今是一个地域之谜。此前说的苏南苏北，往往是以长江为界，长江以南五市为苏南，长江以北八市为苏北。但一旦如此划分，马上能引发江苏各个区域的不满。在苏锡常人的心里，长江以南讲吴语的只有苏锡常，南京和镇江为什么算苏南?南通、扬州与泰州也不服气，我们与苏北气质完全不搭，方言也不同，凭什么说我们是苏北，我们是苏中。那往北五市能够心平气和承认自己是苏北了?不!徐州第一个就不服，我徐州属于中原文化群，从来不觉得自己是苏北。江苏省内就是憋着这一股谁也不服输的劲，才有了今天的工业强省。至于哪里是苏北，我详细询问江苏朋友以及翻阅无数评论区后得出这份结果(卑微)，苏南是指苏锡常、苏中扬州泰州南通、苏北为北部五市。至于南京与镇江，在江苏省作为省会特殊存在，还是单独列为一类。【2】

江苏的散，散在经济江苏不仅在地域上散装，在经济上更是散装，最突出表现在他的县域经济!江苏省的县域经济有多强?2020年，全国百强县排名中，江苏省共有25个县(市)上榜。百强县前十中，江苏省上榜5个，并且昆山县始终占据着百强县第一的位置。江苏的散装县域经济可以追溯至老苏南模式。在改革开放的后，苏南立足于县域特色，率先崛起了大批乡镇企业，比如后来成为眼镜之都的镇江丹阳、蚕丝之乡吴江区震泽等等。即使是被称为GDP怪物的苏州，如果没有下辖的昆山市、张家港市、常熟市与太仓市等，实力也将被砍大半。这些年，苏南模式还在不断升级，江苏的县域经济实力早已超乎想象。如果不提，大家可能根本不知道这些产品均来自江苏。全国每10把牙刷中，当中就有8把来自扬州杭集镇;每10把小提琴，就有1把生产自泰兴黄桥镇;此外还有南通的家纺、连云港灌云县的校服等等。苏南苏北的地域之争，也变得没那么重要，过去被刻上“穷”的苏北也逐渐在追赶。虽然苏南整体发展优于苏北，但是江苏省市值最高的公司，却是苏北连云港市的恒瑞医药，即使苏北最差的宿迁市，3000亿的GDP也足以吊打西部青海省全年的GDP总量。“十三太保”各个能打，县域经济遍地开花，散装江苏背后，隐藏的是一个整装实力强劲的工业大省。县域经济如此繁盛，江苏省的经济实力绝对不弱，事实也正是如此，江苏省GDP总量仅次于广东省，排在全国第二，江苏人民的口袋也十分富足。根据2019年的数据统计，江苏省人均可支配收入高达4万元。在全国城市人均GDP排行榜上，无锡、苏州、南京三城人均GDP高达2.4万美元，排在全国前五，仅仅落后于深圳与珠海，实力非常强劲。【3】

散装+强县域，成就了独特的工业强省，也形成了独特的江苏楼市。苏南苏北的经济差异，也体现在江苏省的房价之中，目前江苏楼市主要分为三个梯度：第一梯度为：南京和苏州，均价3万左右，南京的鼓楼区与苏州的工业园区，是整个江苏省房价制高点。第二梯度为：无锡、常州苏南城市、苏中的南通，均价在1.6w—1.8w。苏南城市不用多说，过去凭借着独特区位与人口红利，在招商引资上占有很大优势，一直是江苏省发展的排头兵，房价上自然也会更高。比较特殊的是南通，过去南通与上海有水系相隔，很难享受到上海的外溢，只能倔强的说自己是苏中城市。但近年来，随着高铁、机场等利好，南通又有不错的教育，经济快速发展，房价也逐渐起步，迈入第二梯队。第三梯度为：苏中与苏北的其他城市，均价在1w-1.5w，苏中略高于苏北，整体差距不是非常大。江苏楼市价格和梯度，相比浙江省与广东省来说，绝对是更加健康的。江苏的经济实力并不比浙江差，但房价却远没有浙江高，房价基本体现经济实力。不像浙江省，GDP1477亿元的丽水，房价却也能去到均价2.2w。江苏省GDP最低的宿迁，2019年GDP已过3000亿，房价也仅仅只有1.1万。江苏省散装，但是发展均衡，贫富差距并不大。南京的均价也只是镇江的3倍，不像广东省，深圳是云浮房价的14倍，江苏省楼市明显更加健康。江苏人民不穷，县域经济如此发达，房价也在合理范围，是不是说江苏的百强县就能够投资房产呢?并非如此，楼市的逻辑向来是供需，江苏房价低主要是因为供给充足，毕竟作为全国平原面积最大的省份，江苏没有浙江缺地的烦恼，楼市十分健康，刚需根据生活去买即可，投资一定要好好挑选城市和区域，稍不留意，全盘皆输。【4】

那散装的江苏背后，真的不存在问题吗?江苏的危机早已显现，就是人口增长乏力，而这也必将影响我们未来江苏的选筹逻辑。从2019年的常住人口数据来看，全省人口增量仅有19.3万，而隔壁浙江省，2019年全省人口增量达84万，仅仅杭州一市流入的人口，就高达55万，已经是江苏省全省的2倍多。落到城市来看，即使是中心城市南京与苏州，人口增量也不乐观。2019年南京的人口增量仅6.93万，苏州的人口增量仅仅2.82万，至于其他城市更惨，只能够说勉强维持正流入就不错了。作为经济强省，江苏省仅次于广东，但人口流入却还不及经济第四浙江，到底是哪里出了问题?核心问题还是在于经济结构。过去，苏南模式之所以能够带领江苏不断发展，关键是在于顺应时代发展，抓住了新的产业机遇，所以赢得了高速发展。如今，我们都知道含金量最高的产业是什么?高新产业与金融业，而这些江苏省几乎全面缺席。活跃的县域经济给了江苏省不错的基底，但是散装的经济也限制其资源的统筹与眼界，随着各类要素的饱和，制造业带动的增长势必会逐渐乏力，江苏省面临的是严峻的腾龙换鸟产业升级需求，但是在均衡的发展模式下，新产业与新行业培育始终乏力，未成气候。反观广东省与浙江省，广州、深圳统筹资源，早已完成了产业结构调整，开始发挥不错的周边带动能力，东莞、佛山等工业强镇实力日益强劲，仅仅是佛山去年的净流入人口，就已经超25万，敌过整个江苏省的人口增量。浙江省也是如此，与江苏同脉的民营经济，但浙江省杭州出现了阿里巴巴这样现象级产业崛起，不断带动区域创新企业聚集，为浙江省产业发展释放活力。一个省份需要制造业，避免产业空心化，也更需要高端产业，带动新的产能产值，引领全省经济的蓬勃，江苏省此刻最欠缺的就是这样的领头羊城市。江苏省的工业底子不错，经济实力不弱，这也使得江苏的产业调整是非常值得期待的。而对于当下来说，哪个城市占据了产业高点，哪个城市就是江苏未来最值得关注的投资焦点!目前来看，要么是南京，要么是苏州。苏州本身的经济实力非常强，也有一定的高新智造与生物医药行业的基地，最近更是放开了人才落户政策，产业升级正在路上;而南京优势在于科教实力非常强，虽然经济实力不如苏州，但科创产业比南京更为活跃。阵痛期过后，谁才是江苏省下一个领头羊城市，谁就是下一个楼市增长的风口。当下，南京和苏州，你更看好谁?