我国的土地出让到底有多重要

来源：蓝白观楼市，已获授权转载

【1】

时代的转折，往往发生在细微之处。

据21世纪9月24日报道，中办、国办印发了《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》，要求到“十四五”期末，也就是用5年时间，地方土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上。

今天，还专门举办了新闻发布会，从出台背景、出台目的、机制设计、资金用途、面临难题等多个方面介绍《意见》相关情况。

土地出让有多重要?

这还要从财政的“四本账”说起。

自打2014年开始，财政就有了“四本账”，按收入规模排列：

一般公共预算>政府性基金预算>全国社会保险基金预算>国有资本经营预算。

以2019年为例，一般公共预算总收入19.04万亿(当年GDP为99万亿)。

政府性基金预算总收入为8.45万亿。

社会保险基金预算总收入为7.97万亿。

国有资本经营预算收入为0.4万亿。

后两本账就不说了，咱们主要说前两本收入规模较大的账。

其中，一般公共预算主要是靠税收贡献的，比如增值税、企业所得税、消费税和个人所得税。

近5年，一般公共预算收入中，税收平均占比达到83%，非税收入占17%，很大程度上需要用转移支付等手段来统筹各地发展。

而政府性基金收入，主要由国有土地使用权出让收入组成。

在2019年，卖地收入占比达到了85.8%，根据申万宏源研究所的数据，在2020上半年，这个比例已经达到了89%!

显然，房地产的景气度，决定了这本账能收上来多少钱。

钱到位以后，这本账会拿来干什么?

我随便拿豫南某县城的支出来举例，有文体、社保就业、节能环保、城市建设、公共设施、征地、农林水支出、地方重大工程推进、公路铁路的维护建设、商业及旅游发展基金等支出。

支出的方向这么多，对农村来说，还远远不够。

经测算，未来5年，乡村振兴需要投入7万亿。

2013-2018年，全国土地出让金是28万亿，往农村投了1.85万亿，只占土地出让收入的6.6%。

高层显然也看到了这个问题，2018年9月的《乡村振兴纲要》、2019年2月的1号文件、2019年6月的乡村振兴意见，都提及了“提高土地出让收入用于农业农村的比例”。

说到这，各位也就理解土地出让收入的来龙去脉了。

以前用于农村的支出太少，以后不但要提高，还要提高、提高、再提高!

【2】

关键的问题是：怎么提高?提高到什么程度?

有两个途径。

1，按照当年土地出让收益用于农业农村的资金占比逐步达到50%以上计提，若计提数小于土地出让收入8%的，则按不低于土地出让收入8%计提。

2，按照当年土地出让收入用于农业农村的资金占比逐步达到10%以上计提。

各个城市卖地，分“收入”和“收益”两个部分。

还是以农业农村部公布的数据为准，2013到2018年，全国的土地出让收入是28万亿，扣除成本性支出以后，土地出让收益是5.4万亿元。

这么算来，收益占收入的比例，差不多是20%左右。

也就是说，未来5年，土地出让收益的一半要拿来支持农村，如果土地收益不够收入的8%，那就硬性的按照全部收入的8%投入给农村，注意，8%是强制规定的下限。

用第二种方法也可以达到要求，即直接把投向农业农村的资金提高到土地金的10%以上。

下面可以做一道简单的算术题，每年究竟要向农村投入多少钱。

2019年全国卖地收入是7.8万亿，按20%的土地收益比例，50%的土地收益就是7800亿。

8%的收入就是6240亿，10%的收入就是7800亿，恰好跟50%的土地收益比例一致。

注意，7800亿这个数字的前提是“不低于”，随着政策持续向农业和农村倾斜，地方上每卖出一块地，给农村的投入比例就越高。

至于投入的领域，有农田建设、农田水利、种业、供水、人居环境、农村土地综合整治、耕地及永久基本农田保护、村庄公共设施、农村教育文化、山水林田湖草生态保护修复等。

有了钱，就有会投资、商业、基建，有了就业机会，就会有人气。

我们记忆中的那个农村，要回来了。

【3】

一叶落而知秋，这份意见，可能会改变未来5年乃至十数年的地方财政、房地产行业、城乡结构走向。

倒逼城市收入结构改变，税收从“间接税”“直接税”转变。

上文提到，目前土地出让金已经占到了地方基金预算80%以上，都快突破90%了，把这部分的收入分给农村，要想维持城市发展速度，吸引人口和投资，就必须开辟新的增收渠道，比如前两天蓝白文章提到的《住房租赁条例》，从一次性的土地出让金收入，转为可持续的租金、房产税等现金流收入。

目前，一般公共预算收入中，还是间接税(增值税、消费税)为主的税制，以企业为主的征收模式可能会造成成本高、融资难，为了给企业减负，更合理的给各个城市增加收入，以后个税、房产税、遗产税等直接税占比将会提高。

提高农村地位，这次是动真格。

过去几十年时间，为了支持工业化、城镇化，财政的思路是“取之于农，用之于城”。

现在，城镇化率已经达到了60%以上，人均居住面积达到了40平米以上，与此同时，人户分离的现象日益突出，荒废的宅基地近一半，越来越多的大龄农民工回流老家，该到城市反哺农村的时候了。

这一次，要“取之于农，用之于农”。

【4】

县城，会越来越弱。

21世纪经济报道提及了一项数据，根据住建部《2018城乡建设统计年鉴》，2018年村庄市政公用设施投入(固定资产投资)达到了3053亿元，已经在该年鉴统计的历史范围内上首次超过了县城。

住建部、21世纪经济报道

因为土地出让收入用于农业农村的资金主要由市、县安排使用，重点向县级倾斜，而过去的土地出让金，主要被地方用来搞城市建设，基础设施投入，修路、游园、广场、地标、城市绿化等。

但卖地的“蛋糕”并没有进一步变大，而是把既有的存量再次分配，留给县城的建设资金投入会进一步压减。

前几天蓝白写过铁岭3万学区房的文章，其中提到：大城时代，不少小城市存在“灯下黑”的问题。

一边是大城对小城的资源虹吸，另一边是用真金白银支持农村的崛起。

这两个趋势出现加速，或许会让小县城、小地市的前景愈发黯淡。

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