海南改变了土地政策 限制了住宅用地审批

2020年6月1日，中共中央、国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》。总体方案包括总体要求、制度设计、分步骤分阶段安排和组织实施四大部分，根据方案内容，我们从大量优惠政策中精选出60条。

2020年6月1日，中共中央、国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》。总体方案包括总体要求、制度设计、分步骤分阶段安排和组织实施四大部分。方案提出，到2025年，初步建立以贸易自由便利和投资自由便利为重点的自由贸易港政策制度体系。到2035年，自由贸易港制度体系和运作模式更加成熟，以自由、公平、法治、高水平过程监管为特征的贸易投资规则基本构建，实现贸易自由便利、投资自由便利、跨境资金流动自由便利、人员进出自由便利、运输来往自由便利和数据安全有序流动。到本世纪中叶，全面建成具有较强国际影响力的高水平自由贸易港。

根据方案内容，我们从大量优惠政策中精选出60条。

01 人才个人所得税最高15%

02 鼓励类企业实施15%企业所得税

03 企业进口自用生产设备免征进口关税、进口环节增值税和消费税

04 进口营运用交通工具及游艇免征进口关税、进口环节增值税和消费税

05 进口生产原辅料免征进口关税、进口环节增值税和消费税

06 岛内居民购买的进境商品免征进口关税、进口环节增值税和消费税

07 离岛免税购物额度调高至每年每人10万元并增加品种

08 旅游业、现代服务业、高新技术产业企业2025年前新增境外直接投资所得免征企业所得税

09 企业资本性支出可一次性税前扣除或加速折旧和摊销

10 展会境外展品进口和销售免税

11 对原产于海南或含进口料件加工增值超过30%的货物进入内地免征进口关税

12 允许进出海南岛航班加注保税航油

13 对在“中国洋浦港”登记并从事国际运输的境内建造船舶给予出口退税

14 以“中国洋浦港”为中转港从事内外贸同船运输的境内船舶允许加注保税油

15 建设“中国洋浦港”国际船籍港

16 经“中国洋浦港”中转离境的货物试行启运港退税

17 在洋浦保税港区等实行“一线”放开、“二线”管住的进出口管理制度

18 允许境外理工农医大学及职业院校在海南独立办学

19 建设海南国际教育创新岛

20 构建多功能自由贸易账户体系

21 跨境贸易和新型国际贸易银行真实性审核从事前审查转为事后核查

22 实行海南自由贸易港跨境服务贸易负面清单

23 实施市场准入承诺即入制

24 实行海南自由贸易港市场准入特别清单

25 实行海南自由贸易港外商投资准入负面清单

26 政府采购对内外资企业一视同仁

27 实施更加便利的免签入境政策

28 以薪酬水平为主要指标评估人力资源类别

29 对外籍人员工作许可实行负面清单管理

30 允许境外人员担任法定机构、事业单位、国有企业的法定代表人

31 取消船舶和飞机境外融资限制

32 企业发行外债备案登记制管理权下放海南

33 扩大跨境资产转让范围

34 优先支持企业境外上市

35 企业境外上市外汇登记直接到银行办理

36 建设海南国际知识产权交易所

37 支持境外证券基金期货经营机构设立独资或合资金融机构

38 支持设立财产险、人身险、再保险公司以及相互保险组织和自保公司

39 支持与境外机构合作开发跨境医疗保险产品

40 建设国际能源、航运、产权、股权等交易场所

41 非居民可以参与交易场所的交易和资金结算

42 发展场外衍生品业务

43 开展跨境资产管理业务

44 面向全球发行海南地方政府债券

45 开放增值电信业务

46 开展在线数据处理与交易处理等业务

47 安全有序开放基础电信业务

48 开展国际互联网数据交互试点

49 扩大包括第五、第七航权在内的航权开放

50 建设国际航空枢纽

51 建设西部陆海新通道国际航运枢纽

52 建设区域医疗中心

53 建设国家区块链技术和产业创新发展基地

54 建设邮轮旅游试验区

55 设立游艇产业改革发展创新试验区

56 建设海南国际设计岛

57 建设国家对外文化贸易基地

58 授权海南对耕地、永久基本农田、林地、建设用地布局调整进行审批

59 赋予行业组织更大自主权

60 立足自由贸易港建设实际制定法规

专家认为，方案明确了海南自贸港建设时间表和路线图。在制度设计上，零关税力度较大，超出市场预期。未来海南在金融开放方面会做更大胆探索。此外，服务贸易领域开放会加大。由此可见，海南此次拿到利好，含金量是非常高的，堪称史上最壕政策大礼包。

长线看好海南房地产市场

根据方案，未来的海南的企业和个人税制为：

1、对注册在海南自由贸易港并实质性运营的企业(负面清单行业除外)，减按15%征收企业所得税。

2、对一个纳税年度内在海南自由贸易港累计居住满183天的个人，其取得来源于海南自由贸易港范围内的综合所得和经营所得，按照3%、10%、15%三档超额累进税率征收个人所得税。

也就是说，海南的企业是普遍享受15%所得税率的，这连上海、深圳都远远没有做到。

至于个人所得税，内地普遍采用的是“7档超额累进税率”，税率分别是3%、10%、20%、25%、30%、35%、45%。海南一下子简化为三档，最高只有15%，等于或者略优于香港，这是非常令人艳羡的。这对于吸引高层次人才具有很大的优势。

其中，针对海南岛居民消费，以及外地居民来海南消费，还有两项重大利好：

1、对岛内居民消费的进境商品，实行正面清单管理，允许岛内免税购买。

2、放宽离岛免税购物额度至每年每人10万元，扩大免税商品种类。

这意味着，海南很有可能替代香港，成为中国内地居民新的“海淘”购物中心。

内地居民去香港旅游，购物因素占了7成以上，因为香港是自由港、实施零关税政策，所以成为全球购物天堂。

这意味着内地巨大的购买力，将向海南转移。

基于政策利好，尤其是个人、企业所得税的巨大优势，未来一定会有增量的资金、企业、人口进入海南。所以，海南的发展将迈上新的台阶。

而为了迎接自由港，海南改变了土地政策，限制了住宅用地审批，甚至一次性回收了之前审批出去的，相当于6年审批量的闲置土地。

基于这些背景，市场长线看好海南楼市。尤其是从海口西海岸开始，顺时针方向一直到三亚西部的岸线。