尽管需求疲软 为什么房价不会下跌

成本上升限制了建筑商对RBI总督呼吁降低价格采取行动的能力。

印度的房地产业正在经历一个奇怪的悖论。建筑商和发起人面临库存积压，并面临降价的压力 - 最近一次来自RBI总督Raghuram Rajan。但他们发现，由于流动性问题造成的高昂建筑成本以及获得批准的延迟，他们甚至无法降低价格甚至刺激销售。

SARE Homes董事总经理Vineet Relia表示，“大多数开发商都负债累累，服务正在削弱他们的利润空间。我认为没有任何空间可以进一步降价。“

Rajan呼吁开发商降低价格是在最近几个月房屋需求下降的背景下。Knight Frank在2015年7月至12月的一项调查显示，印度的未售出库存约为七十万套住房。该调查涉及孟买，NCR，浦那，班加罗尔，钦奈，海德拉巴，加尔各答和艾哈迈达巴德。

印度莱坊(Knight Frank India)住宅代理公司全国总监Mudassir Zaidi说：“市场是最好的时期的一小部分。在住宅领域，发布和吸收未能给人留下深刻印象，尽管交易数量略有增加。“

南北分裂

根据房地产数据和分析平台PropEquity的分析，在印度北部的城市，房地产价格自2013年以最慢的速度增长。另一方面，南方在很大程度上取决于最终用户的需求，特别是在IT驱动的增长集群中。

根据PropEquity的数据，最近几个月，开发商报出的价格仍然停滞不前，并且仅略高于2013年。

“自2013年以来，北方的价格涨幅最低，其中2015年古尔格拉姆的价格比2013年下降了1.4%。对于所有其他城市，价格上涨幅度较小，在2-3%的范围内。NCR的业绩不佳主要归因于项目基础和基础设施问题，“PropEquity创始人兼董事总经理Samir Jasuja表示。Jasuja说，南部城市相对较好，特别是怀特菲尔德，电子城，班加罗尔Sarjapur路和Gachibowli，高科技城，Manikonda，海德拉巴的Kondapur。他指出，海德拉巴也受益于政治稳定和有吸引力的入门价格。印度西部地区的城市基本稳定，存在负面偏见。

折扣，免费提供

但是，开发商报价和谈判后得出的实际价格之间存在显着差异。“今天的实际价格可能比市场上的报价低5-15%，”Jasuja补充道。

开发商还提供免费赠品，如有吸引力的融资计划，礼券，外国旅行和免费停车位，以吸引买家。

Ghaziabad公寓业主协会联合会主席Alok Kumar说：“建筑商不是降价，而是提供免费的俱乐部会员资格或停车。建筑商表示，以较低价格出售现有库存将导致已购买房产的买家出现信托赤字。“

“如果我们开始降低价格，我们就会发出净资产价值正在下降的消息，”Relia说。

该行业正在等待根据房地产法案建立房地产监管机构(RERA)，预计将为潜在买家注入信心。

“政府最近宣布的改革仍然存在很多不确定性，无论是REIT还是RERA。我们认为，如果实施政府和监管机构的改革，市场情绪将得到提振，“扎伊迪补充道。

价格修正的时间

房地产活动家Chandrashekhar Prabhu表示，孟买和其他城市的房地产市场必须自行纠正，因为没有买家。然而，他说，持续维持住房存量的建筑商的持续力量已经导致价格下跌。

Prabhu声称开发商热衷于吸引他们公司的外国直接投资，而且公司正在进行内部交易以高成本显示“纸质交易”。

班加罗尔：方兴未艾

过去三年，班加罗尔的住宅房地产价格一直在上涨。“建筑商引用材料成本和每季度提高价格的成本，”房地产顾问和咨询公司M / s Mayan&Associates的所有者A Thirumurugan说。

他声称，过去三年的价格上涨了10%至30%，具体取决于地区。班加罗尔南部和中部地区稳定，而由于需求增加，朝鲜正在迅速升值。

该市每年需要5万至6万个单位，不计入流动人口的需求。

住宅房地产市场与商业房地产直接相关。Thirumurugan说：“这座城市正在见证公司扩大业务需求的强劲需求，这反过来又吸引了那些提高住宅需求的移民。”

在过去三年中，建筑商和开发商已开始从市中心迁移到需求存在的地方。在Doddaballapur路，Kengari和Magadi路上，该市正在向农村地区寻求经济适用房。

Farink Mahmood，CMD，Silverline Realty和FIABCI-India总裁表示：“发展正朝着机场和Devanahalli的方向前进。市中心的增长停滞不前，郊区正在崛起。“

根据Thirumurugan的说法，“尽管销售缓慢，但豪宅仍在销售。Hebbal，Whitefield和Sarjapur周边地区正在寻找中等奢侈品。超级豪华单位的销售仍然围绕怀特菲尔德(Whitefield)，别墅和地块的售价为 5-10亿卢比。“

瑟尔默根进一步表示，“公寓，分别在各地销售3,500- 4,000平方尺，三年前在现在卖4,500- 6000每平方尺，由于从流动人口的需求良好。”

Farook Mahmood表示各地的价格各不相同。他补充说，总体而言，资本价值的年增长率在10%至30%之间。

金奈：抱着地面

随着新推出的放缓，房屋销售略有改善，钦奈住宅市场趋于稳定。在过去的一年半中，价格一直停滞不前。

那么，市场是否出现了调整?不，建筑商说。他们问道，随着价格持续近两年的价格，可以选择大幅降价。即使有现成的未售出库存，建筑商也不会降价; 充其量，他们提供灵活的付款方式。

钦奈及其郊区的库存估计为45,000至60,000单位。通常情况下，对于预付房屋成本的10%至20%的预付款，建筑商会承担EMI之前的付款，这样买家在收货前不会从口袋里掏钱。

建筑商表示，尽管钢铁和水泥在此期间相对稳定，但土地价格一直居高不下，建筑成本也在上升，劳动力成本和其他投入也在增加。

钦奈领先的住宅和商业太空开发商Khivraj Group的Ajit Kumar Chordia表示，该市的库存水平已开始下降至约八个季度的销售额。在新的发布开始之前，这必须下降到大约4-5个季度的库存。

Chordia也是印度房地产开发商联合会钦奈分会的主席，他说现在是买方市场。然而，开发商没有太多空间来削减价格。“无论做什么都做了，”他觉得。

准则值不断增加，增值税和服务税的新要素都增加了成本，通货膨胀率每年增加4-5%。

Appaswamy Real Estates的Ravi Appaswamy表示，只有那些以高成本购买土地的开发商才能感受到市场缓慢的压力。位置优越且价格可行的项目需求旺盛。

他声称，Appaswamy Real Estates没有大量未售出的库存。“可能约占完工房屋的2-3%。”

他认为，该市的住房存量增加是因为开发商对预计的增长持乐观态度。

位于旧马哈巴利普兰路南郊的另一家位于钦奈的开发商表示，Siruseri和Navalur的公寓几年前售价为 4,100 英镑 / 平方英尺，现在售价约为3,800 英镑 /平方英尺。这些公寓将在几个月后交付。在正常的市场条件下，完成的公寓应该比在发布时预订的公寓获得溢价。所以价格修正不只是300，而是两倍多。

Sundaram BNP Paribas Home Finance董事总经理Srinivas Acharya表示，私募股权基金帮助买家持有股票。此外，这些基金需要高回报率，因此对降低价格存在一定阻力。建筑商为土地支付的高价格限制了他们的选择。

据国际房地产咨询公司仲量联行(Jones Lang LaSalle)称，该市中心的T Nagar和Nungambakkam 的资本价值约为 12,000-15,000平方英尺。围绕6,500-9,000在Guindy马，在外围; 和4,500-6,000在Sholinganallur邮政编码，再往南走。