寻求持续收入的投资者推动英国替代房地产资产市场的十年增长

根据Cushman&Wakefield的最新研究，备选资产占2018年英国所有商业房地产投资的28%，是经过十年增长后有史以来最高的年度份额。

相比之下，2009年的替代品 - 办公室，零售或工业资产以外的商业地产 - 的分配仅占英国总投资的5%。接下来的十年，投资者热衷于维持收益率并保持可实现的分配，他们寻求更广泛的目标，将越来越多的资本投入酒店，学生生活，住宅，医疗保健，数据中心，自助仓储和停车场。

Cushman&Wakefield的“更广阔的视野 - 另类房地产的吸引力”报告研究了这一时期这一增长背后的趋势。有两个因素是这种增长的关键，这种增长在2019年第一季度持续，替代品占英国总投资的40%以上。

首先，主流行业租赁期的缩短导致机构寻求其他可持续的收入来源。现在，53%的长期收益基金资产属于另类房地产。事实上，在该报告涵盖的十年间，76%的另类投资交易有一个机构买家。

其次，近年来竞争购买办公室和其他优质资产的竞争非常激烈。所有房产类型的平均净收益率范围已经稳定在5-6%左右，主要收益率在4-5%之间。因此，低收益的替代品 - 从2009年的金融危机中看起来不那么有吸引力 - 看起来具有竞争力，这取决于他们能够在长期内提供的收入。

同样的因素吸引了海外资本，在过去十年中有53%的替代投资涉及英国业主向外国买家出售。

Cushman&Wakefield英国研究与洞察负责人Greg Mansell表示：“过去十年的投资趋势已经永久地改变了英国房地产投资市场。替代房地产越来越流动，国际化和制度化。低收益环境，主流资产的短期租赁以及直接负责资产管理的投资者应该确保替代房地产继续发展，就像过去十年一样。这些长期趋势具有很大的惯性，这应该确保这些专业领域从长远来看能够产生具有竞争力的总回报。“

投资组合交易是投资者获得替代品的首选方法，占替代投资的57% - 在这十年中平均价值为2.76亿英镑。在总投资额中，伦敦占投资的40%，而受欢迎的资产是酒店 - 占整个英国总量的43%。

报告中的投资策略结论之一是投资者需要关注替代品的子行业，而不是寻求综合分配方法。

Cushman&Wakefield资本市场国际合伙人David Haynes表示：“投资者正在寻求更高的收益率，并且越来越准备考虑更广泛的房地产类型，不同的融资方案和调整后的风险回报以实现其目标。然而，替代房地产是一个方便的短语，并且该组中包含的房产类型太多样化，无法证明合并投资分配的合理性。投资者应将其他房地产类型视为具有不同需求驱动因素和投资特征的独特专业领域。

“在质量竞争中，投资组合交易是获取最佳资产的最常见方式

最强的契约和缩短商业租约已将长期收入投资转变为替代品。我们看到投资者收购或与主导运营商合作，以迅速获得专业知识和规模经济。“