广州楼市冠军敏捷地产被疑资金链断裂拖欠工资

广州楼市冠军敏捷地产被疑资金链断裂拖欠工资。

龙飞

“冠军是老板的，我只关心我的提成。”敏捷地产集团广州区域营销策划人员李勇(微博)(微博)(化名)近日表示。

敏捷地产集团是一家以珠三角为主要市场的区域性房地产开发商。根据刚刚出炉的中国指数研究院监测数据，2013年敏捷地产集团以210亿元的销售额以及211万平方米的销售面积，位居中国房地产销售额百亿企业榜的第31位；在广州市场，敏捷地产2013年取得了销售10783套商品房、95.19万平方米、112亿元的业绩，以销售面积排名第一、销售套数和金额排名第二的姿态登上了广州楼市排行榜的榜首。但就是这家广州楼市的冠军，被曝出拖欠员工工资。

在业界广泛关注敏捷地产实现“草根逆袭”的同时，拖欠员工薪水的消息也让人们开始质疑敏捷地产的资金链出现了问题。对此，敏捷地产一位负责人接受《中国经营报》记者采访时表示，这纯属误会，对传闻予以否认。

销售冠军的工资难题

“为了完成销售目标，我们真的是把女人当男人用，把男人当畜生用，用完还不让吃草。”李勇如此形容敏捷地产营销人员的生存状态，每月只能依靠底薪度日。

“今年卖出房子的提成，至今仍然未见踪影，”李勇说，“冠军是老板的，我只关心我的提成。”

根据中国指数研究院发布的《2013年中国房地产销售额百亿企业榜》，2013年敏捷地产以210亿元的销售额，一举超越了包括合生创展、龙光地产、奥园地产等在内的诸多上市房企；其中，在广州市场，敏捷地产已经连续三年位列广州楼市的销售五强，2013年更是登上了广州楼市的冠军宝座。

为什么广州楼市的冠军发不下来提成呢？敏捷地产一位负责人在接受本报记者采访时表示，“这可能是销售人员提成发放政策调整所致”，“这应该是一个误会，敏捷地产从来不会拖欠员工工资。”

这位负责人告诉记者，以往在敏捷地产，楼盘销售人员通常会在客户签完合同、缴完了首期房款之后就可以确认销售，并予以计算提成；近年以来，由于银行房贷收紧，加上各种类型限贷措施的出台，所以敏捷地产将确认销售的事件押后到银行放贷以后。

“这是行业普遍现象，不存在我们拖欠或者克扣的情况。”这位负责人表示。

记者调查得知，确如该负责人所言，近年以来由于房贷的变化因素增多，不少房地产开发商都将确认销售的时间押后。关于提成，很多房地产开发商的通行做法是将提成分拆发放。

一家上市房企的做法是，在客户签完合同、缴完了首期房款以后，先支付给销售人员40%的销售提成；等到银行确认放贷以后，再支付55%的销售提成；剩下5%的销售提成，会在成功交房以后支付。

对于敏捷地产暴露出来的“家丑”，上述上市房企的一位负责人推测，可能是资金链出现了问题。

但接受本报记者采访的敏捷地产负责人一再强调，敏捷地产的资金链不存在问题，公司一直依靠快速周转的模式运作，在控制成本方面一直颇有成效。

另据记者了解，尽管敏捷地产最近三年在广州的销售颇为引人瞩目，但其员工待遇一直不高，正因为此，敏捷地产的人员流失很大。

神秘的拿地模式

敏捷地产能在广州取得成功，更多是源于神秘的拿地模式。

记者查阅资料得知，在广州的各大土地拍卖会上，甚少出现敏捷地产的身影；但另一方面的统计数据却显示，敏捷地产在广州的在售和在建项目已经超过20个。

“在广州，我们主要通过合作、收购等方式取得项目。”敏捷地产前述负责人表示，这样做的好处在于项目成本较低，便于采取低价策略快速销售。

比如2013年7月下旬开卖的敏捷华美国际，该项目位于广州番禺长隆板块，开盘当天敏捷地产给出的折后均价为1.3万元/平方米；就在同一板块，同样是2013年7月的中下旬，广州国土局推出的两块住宅用地，起拍楼面价就达到1.4万元/平方米。

在敏捷地产的项目中，华美国际并非孤例。广州地产业界一位人士在接受记者采访时表示，敏捷地产的大部分项目都是采取低于市场均价的策略进入消费者视野；2012年，敏捷地产在广州的商品房成交均价仅为8478元/平方米，但广州排名前十的房地产开发商，销售均价都高于1万元/平方米，所以尽管敏捷地产在2012年的售楼套数仅仅少于雅居乐排名第二，销售金额却只能在广州排名第五。

前述敏捷地产负责人将此归功于其快速周转模式，以及有效的成本控制能力。但在一些同行眼中，最重要的还是地价低廉。

业内人士表示，“如果华美国际项目的土地是在2000年前后购入，那么以这一项目为参照，附近地价当时要低至300元/平方米左右。”

“如果开发商有能力提前获得土地或者规划信息，那显然就获得了很大优势。”该人士表示。

敏捷地产这种“高超”的找地能力在广州业界颇为引人注目。按常理推测，广州是最先开始土地拍卖的城市之一，而且也是土地、房产监控最严的城市之一。在一个充分竞争的市场内，敏捷地产能够经常性地获得低价、优质土地资源，难免让人啧啧称奇。

敏捷地产前述负责人的解释是，该公司老板在广州耕耘超过15年，在房地产的圈子里存在不少以建筑出身的“包工头”，他们总有方法“握有”或者“拿到”各种类型的土地，只要合作分成谈妥，敏捷地产就能充当一个运营者的角色，通过快速建设、快速销售回笼资金。

“敏捷地产从竞地成功到取得预售证，曾创下只需100天的纪录。”该公司曾如此宣传自己。

记者查阅工商资料得知，敏捷地产的实际控制人是以谭炳照为首的谭氏家族。敏捷地产相关资料还显示，该公司1998年开始介入房地产开发。还有资料显示，在2000年广州市番禺区钟村房地产开发公司曾经把一块面积2万平方米的地块，以320元/平方米的价格卖给了谭炳照，由此开启了谭氏家族以“锦绣”为名称的项目开发历程。

敏捷地产2012年在公开土地拍卖市场上收获颇丰，据记者不完全统计，该公司当年先后在清远、佛山、广州南站、中山、顺德大良等地拿下多个地块，合计土地出让金达35.9亿元；2013年更是敏捷地产的快速扩张之年，该公司在年初提出了“15年70城”的目标，该公司副总裁黎伟明在接受采访时曾经表示，2013年的销售目标为300亿元，尽管最后销售数据定格在210亿元，但与2012年刚刚过百亿的销售数据相比，也取得了接近翻倍的增长。

敏捷地产如此快速扩张，让人猜测其是否在冲刺上市。但敏捷地产前述负责人表示，“我们暂时还没有拟定上市时间表”，至于未来是否上市、什么时间上市，“要看老板的计划”。

(中国经营报)